Zu welchem Zeitpunkt ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, entscheidet darüber, wie die Wohnfläche berechnet werden muss. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um frei finanzierten oder preisgebundenen Wohnraum handelt.
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Als die Vermieterin einer im dritten Obergeschoss gelegenen preisfreien Wohnung in Bonn im April 2021 die Miete erhöhen will, lässt die Mieterin ihre Wohnfläche vermessen. Im Ergebnis klagt sie gegen ihre Vermieterin auf Rückzahlung überzahlter Miete.
Ihr Verlangen resultiert aus dem Ergebnis der Wohnflächenvermessung. Das Amtsgericht beauftragt einen Sachverständigen, der die Wohnfläche in Anwendung der Vorschriften der Wohnflächenverordnung ermittelt. Das Ergebnis: 43,3 m²; darin enthalten die Fläche des Balkons mit einem Viertel, also 1,069 m². Damit ergab sich eine Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent – genau genommen 11,96 Prozent – zu der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche.
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Die Vermieterin war allerdings der Meinung, dass die Fläche des Balkons gemäß der II. Berechnungsverordnung (II. BV) zur Hälfte zu berücksichtigen sei. Damit würde die Abweichung unterhalb von zehn Prozent liegen und es sei kein erheblicher Mangel gegeben. Die Anwendbarkeit der II. BV sei aus § 5 WoFlV gegeben.
Nach dieser Vorschrift verbleibe es bei der bisherigen Berechnung, wenn die Wohnfläche – wie in diesem Fall – bis zum 31.12.2003 nach der II. BV berechnet worden sei. Doch hier irrt die Vermieterin. Denn der Sachverständige hat, wie der Bundesgerichtshof nun bestätigte, den Balkon zurecht gemäß Wohnflächenverordnung nur mit einem Viertel berücksichtigt.
In einem Mietvertrag über preisfreien Wohnraum ist grundsätzlich auf die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen zur Auslegung des Begriffs "Wohnfläche" zurückzugreifen, die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gelten. Im konkreten Fall wurde der Mietvertrag nach dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung zum 1.1.2004 geschlossen. Daher ist die Wohnfläche nach dieser Verordnung zu ermitteln. Die Überleitungsvorschrift des § 5 WoFlV ist hier nicht anwendbar.
Es kommt also auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht auf den der erstmaligen Berechnung der Wohnfläche an. Der Mietvertrag wurde nach 2003 geschlossen, also ist die Wohnflächenverordnung maßgeblich, die eine Anrechnung der Balkonfläche von einem Viertel vorsieht.
Vermieter:innen, die die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der II. BV berechnen ließen und bei einer Neuvermietung ab Januar 2004 die Kosten für eine Neuberechnung nach der Wohnflächenverordnung nicht aufwenden möchten, haben kein besonderes Schutzbedürfnis. Ihnen steht frei, auch in einem neu abgeschlossenen Mietvertrag auf eine (ausdrückliche) Vereinbarung hinzuwirken, dass die dort vereinbarte Wohnfläche (noch) nach den Vorschriften der II. BV zu berechnen ist.
(BGH, Beschluss v. 17.10.2023, VIII ZR 61/23)
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).
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